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大马房产如何投资

作者:马尚海外


马来西亚房产的基本情况

1、产权问题

  马来西亚房产是永久产权,不过外国人不能直接拥有土地,而是以分层地契的形式大家共同拥有土地和房屋的产权和使用权。外国人不能直接拥有土地,所以自然就买不了带土地的别墅了,但马来西亚的公寓跟国内所说的公寓不一样,马来西亚的公寓

2、购房门槛

  马来西亚各州通常会设置外国人购房门槛,通常是50万马币-100万马币(1马币约等于1.66人民币),吉隆坡的最低门槛是100万马币(约人民币166万左右),低于人民币160万的项目可以通过合约价折扣返现的形式实现。

3、公摊问题

  马来西亚房产还有一点好处,就是按照使用面积来卖,并且都是精装修。你在国内买一个60平的公寓,到手可能只有45平左右,其他都是电梯和公摊。在马来西亚,你买60平的,就是使用面积60平,相当于国内80平左右。另外马来西亚的房子还没有遗产税。


4、付款流程

  马来西亚的房产都是按照工程进度分期付款,这个分期付款跟国内的不一样,这是马来西亚政府规定的购房付款方式,是不需要任何利息的分期。每一个工程阶段都是需要政府验收后,投资者才需要付下一个工程阶段的房款,这项规定保障了投资者权益和房屋建造质量。如果是刚起建的项目还款压力就低很多了,因为在马来西亚房产从起建到交房通常需要4年左右的时间周期。



投资城市---吉隆坡

马来西亚投资只选择吉隆坡,马来西亚其他城市,除非是有生活、工作的需要,一律不建议投资,

1、吉隆坡的国内地位

为什么马来西亚只投资吉隆坡呢?

吉隆坡是马来西亚的首都,也是马来西亚最现代化的城市,更是马来西亚经济、文化、商业中心,有“世界锡都、胶都”美誉,毫不夸张的说,吉隆坡就是马来西亚经济的心脏。

  

  吉隆坡市中心区域集中了马来西亚80%以上的外资企业总部,已吸引微软、华为、西门子、阿里巴巴等64家跨国公司投资设立区域中心,几乎所有马来西亚的银行都在此区域设立总部,各种国际企业随处可见,五星级酒店林立,国际化程度相当高,相应的城市配套完善程度也是在马来西亚最好的。这意味着,吉隆坡的高收入群体,远高于马来西亚其他城市。

  吉隆坡毫无疑问是大马的核心,借助于马来西亚政府的“大吉隆坡计划”以及“一带一路”的齐头并进,吉隆坡成为马来西亚政府大力发展的首要重点区域,现在的吉隆坡像一个“大工地”,可以说几年后再看吉隆坡,就不是今天这番景象了。大马的经济核心、发展政策核心都集中在吉隆坡,其他城市是否能够真正发展起来?这点就要打一个大大的问号。但毫无疑问,投马来西亚首都吉隆坡是最稳妥,也是发展潜力最大的。

2、吉隆坡的国际地位

1、世界国际城市排名第20位。

  北京时间2018年11月14日,由全球化与世界城市(GaWC)研究网络编制的全球城市分级排名中,马来西亚首都吉隆坡扼守世界级一线城市宝座,从2017年的第32名跃升至今年的20名,超越深圳,广州等城市,与洛杉矶、芝加哥并列。获得如此评价并非偶然,吉隆坡优越的投资环境,获得了来自众多资本市场的关注。其中来自中国的投资企业就数不胜数,除了来自全球的各大国际顶尖企业,许多个人投资者也开始瞄准吉隆坡市场,尤其是房地产市场。他们不惜重金在吉隆坡置业,有的甚至购置了好几套房,投资自住两用。

2、全球游客访问量最多的城市排第7位。

  过去十年里,万事达卡国际组织每年根据受调查的132个城市的入境旅客人次对其进行排名,而在今年,万事达指数分析更是扩大到全球162个城市,在最近的数据上显示,吉隆坡拥有约1300万国际过夜游客,位居榜单前列,2018年的增长率为7.5%,游客往往会在吉隆坡住5.5晚。如此大的国际过夜游客数量,每年都在稳定持续增长,所以在吉隆坡,根本不用担心出租的问题。



(数据来源万事达卡国际组织:国际过夜游客)

3、吉隆坡的房价

作为东盟发起国与创始国之一的马来西亚,属于当前东南亚区域中经济发展靠前的国家,但吉隆坡核心区的房价却远低于泰国。而比马来西亚经济总量更低的越南和柬埔寨,核心区的房价这几年也经历了大涨。所以对比下来我们发现,与东南亚其他国家相比,吉隆坡的房价与马来西亚本身的GDP总量、人均GDP
并不匹配。从下图可以更直观的看到,目前吉隆坡的房价还处于一个比较低的水平。


(国民生产总值vs首都核心地段房价)


(人均GDP vs.首都核心地段房价)

4、吉隆坡市中心区域分布  

(吉隆坡市中心区域分布)

为了方便识别,标出了吉隆坡市中心的几个标志性的地方,分别是双子塔、吉隆坡塔、柏威年商圈、敦拉萨国际金融中心

双子塔、吉隆坡塔跟柏威年商圈之间的区域,可以说是吉隆坡的商务区,集中了很多的办公大楼,金融企业,是吉隆坡房价最高的区域,可开发的土地寥寥无几。


(双子塔周边景象)

柏威年商圈是吉隆坡人流量最大、最热闹的地方,著名的夜市、星光大道也是紧靠柏威年商圈,形成了吉隆坡的商业核心区。

   

(百威年商圈景象)


哪个地区的项目最值得投资?

马尚海外建议选择双子塔、吉隆坡塔、柏威年商圈附近的区域,这些区域无论是价格、配套还是未来的涨幅空间都是比较值得选择的,性价比很高,正是最佳的投资时机。